Rafael Espinosa:
En Tuxtla Gutiérrez y municipios circunvecinos
existen alrededor 30 ejidatarios y en algunos casos intermediarios que
promueven la venta de lotes irregulares a bajo costo, incluso se anuncian en
carros, postes, incluso en redes sociales.
Los sitios se encuentran cerca de la colonia El
Arenal, en la delegación Terán; en las cercanías de la Zona de Tolerancia y en
la rivera de Chiapa de Corzo, en Berriozábal y San Fernando.
En el municipio de San Fernando, en el ejido “Viva
Cárdenas”, ubicado a unos tres kilómetros de la salida de Tuxtla Gutiérrez,
junto a una subestación de la Comisión Federal de Electricidad (CFE), venden
terrenos en ambos lados, metidos a dos kilómetros, en promedio, de la
carretera.
Don Enrique Hernández dividió su ejido “Viva
Cárdenas” en 188 lotes, de acuerdo con un mapa que facilita al comprador. Desde
hace tres años vende los terrenos a 25 mil pesos (tres mil de enganche y mil
pesos mensuales), cuyo negocio le dejaría cuatro millones 700 mil pesos, en
promedio.
Tiene ciertas cláusulas que “amarran” al cliente. Es
decir, dejar de pagar equivale a perder la mitad de la suma depositada hasta el
momento y, en algunos casos concretos, la totalidad.
En el proceso de compra-venta hace un documento
informal que dice: “Contrato de Asociación en Participación de Bien Inmueble en
el ejido Viva Cárdenas”, por una parte vende el “Grupo Promotor”, sin dirección,
cuyo representante es Enrique Hernández y por otra el comprador.
En algunos casos la situación es más grave, debido a
que existen intermediarios que fraccionan los terrenos para obtener mejores
ganancias, sin poder confirmar la dirección del vendedor u otras particularidades
que resultan dudosas.
Actualmente, don Enrique Hernández tiene reclamaciones
y le piden que regrese el dinero, debido a que el predio está lejos de San
Fernando. Las autoridades tardarían hasta cuatro décadas para que envíen
servicios públicos hasta allí, inclusive algunas colonias que están en la
cabecera sufren estas carencias.
Ahora, don Enrique, cobra a los que le deben para
pagar a los que le reclaman.
Así como don Enrique hay también otros vendedores que
ofrecen sus terrenos en la orilla de la carretera, otros en cartulinas pegados
a los carros o postes de la ciudad, inclusive en las redes sociales (facebook),
entre otros canales.
Algunos ya vendieron todos sus lotes en años
anteriores y sólo se dedican a cobrar.
Uno de los compradores, quien decidió omitir su
identidad, llegó con el contrato y los pagos al Ayuntamiento de San Fernando
para iniciar los trámites de escrituración. Le dijeron que llevara el título de
propiedad, el cual fue negado por don Enrique.
Éste contestó que no le daría a cada comprador título
de propiedad y que metería los papeles de varios compradores para que le
salieran más económicos los trámites, de modo que el cliente lleva más de dos
años en espera del documento.
Hay muchos con la misma queja.
Tuxtla y Chiapa de Corzo tienen el mismo problema y
el mismo modo de operar.
Por su parte, la Procuraduría Agraria, delegación
Chiapas, se ha
acercado a los Ayuntamientos para recordarles que como autoridad municipal, y
en su plan de desarrollo urbano, deben ser enfáticos y muy enérgicos para
frenar toda venta irregular de tierra social.
La Ley Agraria permite la constitución de inmobiliarias
ejidales para que en forma ordenada puedan los núcleos ejidales ofertar y participar
como empresarios inmobiliarios; es un procedimiento largo sí, pero es la forma
más segura de que el ejidatario tenga certeza jurídica en la compra-venta y el
comprador tierra segura.
Tanto el Colegio de Arquitectura en Chiapas (CACh) y
el Colegio de Ingenieros Civiles de Chiapas (CICCh), se sumaron para exhortar a
la población a no comprar terrenos que cotidianamente se anuncian en carros,
postes y publicidades, a fin de evitar el crecimiento desordenado de la mancha
urbana y problemas jurídicos posteriores.
Rogelio Tamayo Carboney, presidente del CICCh,
reconoció que el Ayuntamiento capitalino está preocupado por la gran cantidad
de terrenos que se están vendiendo en forma irregular; algunos de ellos en
zonas de alto riesgo y, lo peor aún, bajo mucha incertidumbre legal.
“No sabes en realidad quién es el dueño, es un relajo
las ventas de terrenos. El municipio tiene que echar mano y los colegios
estamos colaborando en la campaña de ´consulta y pregunta antes de comprar´”,
anunció.
Carmen Gordillo Ruiz, presidenta del CACh, destacó
que el gremio trabaja con el Ayuntamiento sobre el tema contra la compra-venta
de lotes irregulares.
Y es que debido a la necesidad, la gente los compra sin
saber que el vendedor no tiene el permiso para fraccionar, dijo, al tiempo de
advertir que así es como crece la ciudad desordenada, porque no hay planeación.
Existe una Ley de Fraccionamientos para saber el
tamaño de las calles, sin embargo, el
fraccionador no le importa, lo que quiere es vender más terrenos y dejan unas “callecitas”
que a la larga es un problema de ciudad, de circulación, y eso es lo que la
gente no ve por la necesidad de un terreno, lamentó.
“Tenemos que hacer conciencia; aunque nos salga más
caro pero tendremos un beneficio a largo plazo, para la familia, los hijos y
para nosotros como sociedad. Pueden acercarse a preguntar en el Ayuntamiento o
aquí en el Colegio”, recomendó Gordillo Ruiz.
Por su parte, Jorge Manuel Rivas Peña, director de
Catastro Urbano y Rural del Estado de Chiapas, reconoció (hace meses) que desgraciadamente
se ha dado esta venta irregular de predios, la cual tiene mucho que ver con la
demanda y la explosión demográfica.
“Hay muchas familias que quieren asegurar un
patrimonio; entonces, ven en los ejidos colindantes una oportunidad, pero en
realidad creo que a la larga, en mi opinión, estos asentamientos irregulares
traerán problemas gravísimos a la ciudad”, advirtió Rivas Peña.
El Ayuntamiento debería actuar y meter orden, en
coordinación con la Procuraduría Agraria (PA), el Registro Agrario Nacional
(RAN), la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra (CORETT),
entre otras dependencias.
Es preciso comentar que el Instituto Estatal de
Protección Civil (IEPC), en su momento, advirtió sobre el tema y reconoció que Tuxtla
Gutiérrez y Tapachula son los municipios donde más abunda la cantidad de ventas
de terrenos irregulares.
Para el Manejo Integral de Riesgos de Desastres, el
IEPC busca detener y sancionar aquellas empresas que incumplan con el
reglamento, al vender zonas potenciales de peligro para la ciudadanía.
Y es que la nueva Ley General de Protección Civil, publicada
en el Diario Oficial de la Federación el 6 de junio de 2012, considera como
delito grave la construcción, realización de obras y los asentamientos humanos,
en una zona sin elaborar un análisis de riesgos, de acuerdo con el artículo 84
del capítulo XVII “De la Detección de Zonas de Riesgo”.
Asimismo, el artículo 90 de este mismo capítulo,
advierte que la autorización de permisos de uso de suelo o de utilización por
parte de servidores públicos de cualquiera de los tres niveles de gobierno, que
no cuenten con la aprobación correspondiente, se considerará una conducta
grave, la cual se sancionará de acuerdo con la Ley de Responsabilidad de los
Servidores Públicos, además de construir un hecho delictivo en los términos de
esta Ley y de las demás disposiciones legales aplicables.
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